相続税・贈与税・遺言書専門の税理士・行政書士
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財産評価

賃貸アパートや貸しビルなどの貸家及び貸家建付地の評価(一時的に空室)

貸家の評価

 賃貸アパートや貸しビルなど賃貸している建物を「貸家」といいます。貸家の評価方法は次の算式のとおりです。

 貸家評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合
※借家権割合は地域により異なりますが、全国ほとんどの地域で30%であるため、30%としています。
※固定資産税評価額は、市区町村から送付される課税明細書などで確認できます。
※賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。

貸家建付地の評価

 貸家建付地とは、土地所有者が賃貸アパート等を建築し賃貸している場合の敷地をいいます。貸家建付地の評価方法は次の算式のとおりです。

 貸家建付地評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合(30%)×賃貸割合
※借地権割合は地域により異なり、路線価図に記載されています。
※借家権割合は地域により異なりますが、全国ほとんどの地域で30%であるため、30%としています。
※賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。

賃貸割合

 賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。)がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づいて次の算式により計算した割合をいいます。
 賃貸割合=Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

 この算式における「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。
 また、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期(相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

  1.  各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
  2.  賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
  3.  空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
  4.  課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

裁判例・裁決例

 評価対象地上の家屋がアパート等の共同住宅であって、課税時期において一部空室がある場合、原則として、空室に対応する敷地部分については減額を行わないこととされています(評基通26)。空室が増えて経済的価値が低下すると評価額が上昇するという矛盾が生じることになるのですが、このような取扱いの基となったのは、最高裁平成10年2月26日第一小法廷判決(税資230号851頁)です。この判決の事案では、相続財産である賃貸用新築マンションの家屋とその敷地(貸家建付地)の価額が争われたのですが、相続開始時には新築間もないこともあって21室中4室しか入居していなかったため(法定申告期限頃にはほぼ満室)、残りの17室を自用地等として評価した課税処分の適否が問題となったのです。

 一審の横浜地裁平成7年7月19日判決(税資213号134頁)は、次のとおり判示し、空室部分の評価減を否定しています。
「相続税法22条所定の相続開始時の時価とは、相続等により取得したとみなされた財産の取得日において、それぞれの財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間において自由な取引がされた場合に通常成立すると認められる価額をいうものと解するのが相当であるから〔評基通1項(2)参照〕、相続開始時点において、いまだ賃貸されていない部屋が存在す場合は、当該部屋の客観的交換価額はそれが借家権の目的となつていないものとして評価すべきである。」

 控訴審である東京高裁平成8年4月18日判決(税資216号144頁)、上告審である前掲最高裁平成10年2月26日第一小法廷判決も、一審判決を支持しています。

 ただし、アパート等については、課税時期に一時的に一部、空室が生じる場合があるが、このような場合にも減額できないとするのは不動産の取引実態等と照らし実情に即しているとは言えません。そのため、アパート等の一時的な空室部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」ものについては、課税時期において賃貸されていたものとして取り扱って差し支えないものとされています(評基通26(注)2、タックスアンサー「貸家建付地の評価」、質疑応答事例「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」)。
 しかしながら、一時的な空室であると認められた平成20年6月12日裁決(高裁(諸)平19第25号)といった事例もあるのですが、認められなかった事例(平成21年3月25日裁決・大裁(諸)平20第62号、平成26年4月18日裁決・裁事95集、大阪地裁平成28年10月26日判決・税資266号-145(順号12923)、大阪高裁平成29年5月11日判決・税資267号-70(順号13019)、大阪高裁平成30年1月12日判決・税資268号-1(順号13106)等)のほうが圧倒的に多い状況です。

ABOUT ME
東京都の相続税専門の税理士中島吉央
 現在、日本税務会計学会訴訟部門委員、東京税理士会会員講師を務めています。なお、今まで10冊以上の本を執筆しています。税理士さんの本でよく見かける「自費出版」ではなく、「商業出版」です。